Am abordat într-un articol anterior provocările administrative și juridice pe care unul sau mai mulți coproproprietari le pot întâmpina în încercările de a conserva și întreține părțile comune ale clădirii în care se află apartamentele, părți comune a căror stare precară nu îi deranjează pe toți proprietarii de apartamente din clădire, astfel încât să putem vorbi despre o contribuție unanimă la realizarea și finanțarea unor astfel de lucrări.
Întrucât legea nu prevede mecanisme eficiente prin care coproprietarii să fie obligați din start să contribuie la realizarea lucrărilor de întreținere a spațiilor comune, proprietarii diligenți sunt puși în situația de a se afla «pe cont propriu» în demersurile și investițiile pe care le fac (și) pentru ceilalți proprietari dezinteresați.
Însă acest dezinteres al proprietarilor pasivi subzistă doar până la momentul în care banii investiți se cer a fi recuperați, evident în cuantumul stabilit de lege de data aceasta, respectiv proporțional cu cota-parte din dreptul de proprietate asupra părților comune deținute de fiecare proprietar.
Iar atunci, dintr-o dată, vecinii găsesc și timpul și resursele financiare suficiente, însă, de data aceasta cu finalitatea de a nu plăti ceea ce le revine din costul lucrărilor deja executate de ceilalți. Și nu există reținere de a recurge chiar la elemente de relativ șantaj, amenințând cu plângeri penale, mai ales atunci când au informația că imobilul este monument istoric sau se află în zone protejate.
Astfel, recuperarea banilor investiți este doar una dintre categoriile de provocări pe care cei diligenți le confruntă în ceea ce devine «lupta» pentru decenta imagine și funcționare a spațiilor comune.
De multe ori, imobilele ce necesită intervenții se află fie în zone protejate, fie sunt chiar clasate ca monumente istorice. În această situație planează teama de repercusiuni legale pe care le-ar putea suporta un proprietar care, cu buna credință dată de necesitate, execută reparații la părți ale imobilului cu un astfel de regim.
Această teamă devine chiar un impediment absolut, întrucât interpretarea (posibilă și din cauza unor texte de lege neclare) pe care doar foarte puține persoane o chestionau era că orice tip de intervenție la o clădire monument istoric/ aflat în zonă protejată necesită autorizație de construire și avizul organelor cu competențe în administrarea monumentelor. Și este de la sine înțeles că obținerea unei astfel de autorizații are nevoie de acordul și participarea tuturor proprietarilor din clădire, demers paralizat din start de refuzul acestora. Și astfel se ajunge ca proprietarii să se resemneze în față situației și a nenumăratelor impedimente generate de un cadru legislativ insuficient de clar. Iar clădirile, per ansamblu, să aibă de suferit în continuare.
Vestea bună este că, relativ de curând, au fost implementate unele modificări de natură a ușura situația lucrărilor de reparații (întreținere) ale spațiilor comune atât ale imobilelor monument istoric, cât și ale celor aflate în zone construite protejate.
În ceea ce privește ultima categorie, aceea a clădirilor aflate în zone protejate, Legea 50/1991 în ultima sa formă, clarifică un aspect deosebit de important pentru proprietari: sunt enumerate categoriile de lucrări pentru care nu este necesară autorizație de construire.
Practic, sunt instituite excepții de la regula conform căreia repararea, protejarea, conservarea, precum și orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor, care urmează să fie efectuate la toate categoriile de monumente istorice, la construcții amplasate în zone de protecție a monumentelor și în zone construite protejate, necesită autorizație de construire.
Amintim categorile de lucrări pentru care se pot demara intervenții, în imobilele din zone protejate (nu și cele clasate ca monument istoric, unde sunt alte condiții), fără necesitatea obținerii prealabile a autorizației de construire și care au legătură cu situația analizată aici, a proprietarilor captivi în pasivitatea vecinilor:
n lucrări de reparații și/sau întreținere la construcții existente, care nu afectează volumul, forma clădirii și decorația fațadelor și care nu reprezintă extinderi, demolări sau modificări structurale:
- lucrări de reparații minore la finisaje exterioare cu condiția să se păstreze materialul, culoarea și textura finisajului;
- reparații/înlocuiri de tâmplărie exterioară, cu condiția să se păstreze materialul, forma, dimensiunile golurilor și tamplăriei;
- lucrări de reparații interioare la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje, precum și înlocuiri de tamplărie interioară, cu păstrarea dimensiunii golurilor;
- lucrări de reparații și înlocuiri la pardoseli;
- reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare;
- reparații și înlocuiri de sobe de încălzit și ale coșurilor de fum aferente, păstrându-se forma, dimensiunile și materialele acestora;
- reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori sau terase, trotuare, ziduri de sprijin ori scări de acces, atunci când nu se schimbă forma acestora și materialele din care sunt executate.
Așadar, ori de câte ori intervenția poate fi încadrată într-una dintre categoriile de mai sus, proprietarii pot demara lucrările fără teama de a fi ulterior sancționați de vecinii care se plâng că le-au fost rezolvate problemele de care au refuzat să se ocupe personal.
Rămâne un semn de întrebare cu privire la opțiunea legiuitorului de a permite înlocuirea acoperișului la imobile din zone protejate, în ipoteza păstrării formei și a materialelor.
Din enumerarea conținută de lege se poate observa că există posibilitatea înlocuirii pardoselilor și a tâmplăriei exterioare, însă în privința acoperișului sunt permise doar lucrări de reparații.
Ce se întâmplă atunci când pentru a fi reparat este de fapt necesară înlocuirea acoperișului? Mai ales că imobilele din zonele protejate sunt imobile vechi, cu evidente nevoi de înlocuire a unor elemente care și-au pierdut complet funcționalitatea și nu mai suportă, din punct de vedere tehnic doar reparații? Rămânem aici prizonieri ai situației, din cauza refuzului vecinilor de a-și da acordul pentru obținerea autorizației de construire?
Simona Mitrănescu
avocat specializat
construcţii şi imobiliare
Str. Ştefan Mihăileanu, Nr. 28, Sector 2, Bucureşti
Tel: +40 (722) 149 720
Email: simona.mitranescu@imolegal.ro;
web: www.imolegal.ro
