Problematica investițiilor in spațiile comune

În domeniul nostru ne confruntăm cu probleme care nu sunt doar de natură tehnică sau estetică, ci și juridică. Tematica poate fi extrem de vastă: calitatea neconfirmată a produsului sau montajului, contractele de mentenanță, protecția muncii, efectuarea plăților, responsabilități ale diverșilor actori implicați într-o lucrare sau chestiuni de proprietate. Despre acestea și altele asemenea ne va vorbi doamna avocat Simona Mitrănescu,  în această nouă rubrică pe teme juridice pe care v-o supunem atenției, convinși că vă va fi de ajutor.

Problematica investitiilor în spatiile commune

În clădirile cu mai multe apartamente și proprietari diferiți se pune, aproape întotdeauna, problema ad­mi­nistrării și întreținerii spațiilor comune. Situația se poate derula în mod ideal dacă toți proprietarii apar­ta­mentelor au același spirit gospodăresc, resurse financiare și, nu în ultimul rând, aceeași disponibilitate de a decide cu privire la lucrările ce trebuie efectuate la aceste spații comune.

Mărul discordiei: spațiile comune

Din păcate, în cele mai multe dintre cazuri, vecinii au standarde și disponibilități diferite și astfel, foarte frecvent, coproprietarii se află în situația în care doar o parte sau doar unul dintre ei dorește să se implice financiar și uman în lucrările de conservare și întreținere a spațiilor comune. Această situație naște, pe bună dreptate, frustrări pentru cei care nu doresc să se mulțumească cu starea precară a spațiilor comune și, în oglindă, generează beneficii gratuite pentru coproprietarii care nu doresc să se implice în aceste lucrări.

De aceea, pentru a evita crea­rea unor astfel de donații nedorite (de multe ori în fa­voarea unor coproprietari care au resurse financiare, dar nu și dorință de implicare, deci donații ne­jus­tificate), vom răs­punde la intrebarea: ce au de făcut copro­proprietarii gos­po­dari pentru a nu rămâne cu banii și munca oferite cadou vecinilor, ci, din contră, cum își pot maximiza șansele de recu­perare a cheltuielilor avan­sate pentru aceste lucrări.  Însă, mai întâi, pentru o mai bună înțelegere a problematicii, să aflăm care sunt spațiile comune într-o clădire, cum pot fi folosite acestea și care este, ca regulă generală, proporția în care se suportă cheltuielile cu lucrările aferente spațiilor comune. Avem în vedere clădirile în care nu sunt înființate asociații de proprietari, implicit unde nu există reguli de administrare la care proprietarii au aderat.

Referiri la ce poate fi definit ca proprietate comună într-o clădire cu mai multe apartamente găsim atât în Legea locuinței, cât și în Legea asociațiilor de proprietari sau Codul civil. Pro­prietatea comună cuprinde, conform Legii locuinței, toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă. Potrivit Codului civil, dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezi­denţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă/ altă destinaţie, având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun, sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată. Există în Codul civil și o enumerare exemplificativă a ele­men­telor care sunt considerate ca fiind proprietate comună: terenul pe care se află clădirea, fundaţia, curtea interioară, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necom­par­timentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele, instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective etc.

Asadar, toate aceste elemente sunt proprietate comună, și implicit cad în sarcina conservării și întreținerii de către toți proprietarii de apartamente.

În ceea ce privește împărțirea costurilor, regula stabilită de lege este ca partea din cheltuieli pe care trebuie s-o suporte fiecare coproprietar este egală cu cota-parte ce-i revine din dreptul de proprietate asupra bunului. În lipsa unei stipulaţii contrare în titlurile de proprietate, cotele-părţi se stabilesc astfel: se determină suma suprafețelor utile ale tuturor apartamentelor din clădire și se calculează procentul fiecărui coproprietar prin raportarea suprafeţei utile a fiecărui spaţiu locativ individual la totalul suprafeţei utile a spaţiilor locative din clădire.

Reparăm singuri. Cum ne recuperăm investiția?

Ce se întâmplă dacă, totuși, deși legea prevede obli­­gația contribuției și cuan­tumul acesteia, nu există însă acordul tuturor coproprietarilor pentru efectuarea lucrării, deși acestea au devenit necesare pentru o bună și normală utilizare a clădirii?  De exemplu, avem reparația scărilor clădirii, unde întâlnim frecvent situația în care doar unii proprietari sunt motivați să efectueze lucrările.

De multe ori, proprietarii cei mai motivați să facă reparația acceptă situația, se resemnează cu privire la suportarea costurilor și demarează pe cont propriu lucrările, renunțând din start la speranța recuperării banilor investiți. Sau, deși încearcă să îi recupereze ulterior, descoperă că nu au conservat dovezile necesare pentru succesul unei recuperări efective. Avem în vedere situația când nu este necesară autorizația de construire; există și posibilitatea să fie nevoie de această autorizație, de care vom vorbi într-un articol viitor.

Pentru a evita scenariile de mai sus, coproprietarii investitori pot respecta câțiva pași elementari care să facă posibilă ope­rațiunea de recuperare a banilor plătiți în beneficiul vecinilor neimplicați; în caz contrar, aceștia din urmă ar beneficia de o îmbogățire în detrimentul vecinilor care au suportat costul lucrărilor.

·  Un prim pas este efectuarea unei constatări a stării materiale a elementului care se dorește reparat/ înlocuit, con­sta­tare ce va trebui efectuată de o firmă autorizată în domeniul respectiv și care va putea emite un document scris cu concluziile aferente verificării. Mai mult, o expertiză extrajudiciară în specialitatea „construcții” care să determine caracterul necesar și util al respectivelor lucrări, deși nu este o probă directă în proces, poate fi de un real folos în demersul de recuperare a costurilor.

· Ulterior, este potrivită obținerea unui număr rezonabil de oferte pentru prestarea lucrărilor (materiale și manoperă), de asemenea de la firme autorizate în domeniu.

·  Pentru a se demonstra buna credință a coproprietarului inițiator, considerăm utilă efectuarea unor demersuri scrise care să demonstreze faptul că toți coproprietarii au fost consultați și au avut ocazia să participe la luarea unei decizii privind lucrările.

În concluzie, efectuarea operațiunilor de întreținere a clădirilor poate fi efectuată în condiții de mai mare siguranță a recuperării investiției dacă există preocuparea și se acționează pentru o documentare corespunzătoare a pașilor necesari, începând cu momentul luării deciziei de reparație și până la finalizarea și recepția lucrărilor. În cazul în care pașii de documentare a deciziei și execuției sunt minuțios gândiți și implementați, recuperarea costurilor de către coproprietarul investitor devine un demers cu șanse maxime de succes.

Simona Mitrănescu

avocat specializat construcţii şi imobiliare

Str. Ştefan Mihăileanu, Nr. 28, Sector 2, Bucureşti

Tel: +40 (722) 149 720

Email: simona.mitranescu@imolegal.ro;

web: www.imolegal.ro